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기사입력 : 2019.04.23 11:42
김동식 변호사(경기중앙지방변호사회 평택지회장)
(질문) 저는 밭을 팔기 위하여 A와 매매계약을 하고 계약금과 중도금까지 받았습니다. 그런데 사실은 B 회사가 B 회사 이름으로 밭(농지)을 매수할 수 없기 때문에 B 회사의 자금을 담당하는 이사인 A 이름으로 저와 매매계약을 한 것입니다. A는 회사 사정이 어렵다면서 잔금지급을 늦춰 달라고 합니다. 잔금을 받아 아들의 아파트전세보증금에 보태줄 계획이었는데 곤란한 처지가 되었습니다. 마침 다른 사람 C가 자기에게 팔면 곧바로 매매대금 전액을 주겠다고 합니다. 어떻게 하면 좋을까요?
(답) 위 질문의 경우에는 매매계약 당시에 B 회사가 A 이름으로 귀하와 매매계약을 체결한다는 것을 귀하가 알았던 경우입니다. 이 경우에는 매매계약서의 당사자인 A에게 계약금, 중도금을 반환하고 C에게 밭을 매각하여도 될 것입니다.
만일 A가 계약금, 중도금을 반환받는 것을 거절하면 귀하는 A에게 공탁하면 될 것입니다. 공탁할 금액은 받은 돈과 그 받은 날로부터 공탁하는 날까지 연 5%를 가산한 금액이 됩니다.
[설명] 질문의 사례는 A가 매매계약의 당사자가 되어 매매계약을 체결한 것이고, A 이름으로 이전등기가 예정되어 있던 경우입니다. 그런데 실질적으로 B 회사가 매입하면서 다만 A 이름으로 매매계약을 체결하고 A 이름으로 소유권이전등기를 하기로 A와 B 회사 사이에 약속(약정)이 있었던 것입니다. A가 B 회사에게 이름(명의)을 빌려준 것이므로 일종의 부동산명의신탁인 것입니다.
그리고 매매계약 당시에 매도인인 귀하가 ‘B 회사가 매입하면서 A 이름으로 매매계약을 체결한 것, 즉 명의신탁이라는 것’을 알았던 경우입니다. 이 경우에는 귀하와 A와의 매매계약은 무효입니다.
‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’에 따라서 매도인은 A에게 소유권이전등기를 해줄 의무가 없고 매매대금을 반환하면 되는 것입니다.
그런데 만일 매도인이 매매계약 당시에 A와 B 회사와의 명의신탁관계를 몰랐을 경우에는 사정이 달라집니다. 이 경우에는 매도인과 A 사이의 매매계약은 유효합니다. 따라서 이 경우에는 매도인이 A의 잔금미지급을 사유로 매매계약을 해제하지 않는 한 매매계약은 존속되고 있는 것입니다. 만일 매도인이 다른 사람(C)과 매매계약을 체결하면 부동산의 2중 매매가 되어 배임죄로 처벌받을 수 있습니다.
